Digital Staging vs. klassisches Homestaging: Was lohnt sich für Makler wirklich?

Das Problem: Leere Räume verkaufen sich schlecht

Digital Staging vs. Home Staging — diese Frage stellen sich viele Makler, wenn sie eine leere Immobilie vermarkten sollen. Leere Räume wirken kleiner, kälter und weniger einladend. Interessenten können sich Möblierung und Wohnfühl schlechter vorstellen. Das Ergebnis: längere Vermarktungszeiten und mehr Preisdruck.

Beide Methoden — klassisches Home Staging und virtuelles Digital Staging — lösen dieses Problem. Aber auf sehr unterschiedliche Weise.

Was ist klassisches Home Staging?

Beim klassischen Home Staging werden physische Möbel, Dekoration und Accessoires in die leere Wohnung gebracht. Ein Home Stager mietet oder kauft Möbel, richtet die Räume ein und sorgt für eine ansprechende Atmosphäre bei Besichtigungen und Fotos.

Die Miete der Möbel läuft oft über mehrere Wochen oder Monate — je nachdem, wie schnell die Immobilie verkauft wird.

• →Typische Kosten: 2.000 – 8.000 € für eine Wohnung (Möbelmiete, Transport, Styling)
• →Vorlaufzeit: 1–2 Wochen
• →Vorteil: Wirkt bei Besichtigungen physisch real
• →Nachteil: Teuer, logistikintensiv, abhängig vom Verkaufszeitraum

Was ist Digital Staging?

Beim Digital Staging werden leere Räume durch nachträgliche Bildbearbeitung mit digitalen Möbeln ausgestattet. Auf Basis von Fotos der leerstehenden Immobilie erstellt ein Visualisierungsstudio fotorealistische Bilder mit eingerichteten Räumen — in jedem gewünschten Stil.

Die Ergebnisse sind für Portale, Exposés und Websites optimiert. Bei Besichtigungen werden die Originalfotos gezeigt — oder die gestagten Bilder ausgedruckt beigelegt.

• →Typische Kosten: 60 – 150 € pro Bild
• →Lieferzeit: 1–3 Werktage
• →Vorteil: Extrem kosteneffizient, kein Transportaufwand, mehrere Stilvarianten möglich
• →Nachteil: Physisch nicht erlebbar bei der Besichtigung

Der direkte Vergleich

Für eine typische 3-Zimmer-Wohnung (75 m²) kostet klassisches Home Staging ca. 3.000 – 5.000 €, Digital Staging dagegen nur 300 – 600 € für 5–8 Bilder. Das ist ein Kostenverhältnis von 10:1.

Gleichzeitig werden über 90 % der Immobilienkäufer zuerst online auf eine Immobilie aufmerksam — auf Portalen wie ImmoScout, Immowelt oder Kleinanzeigen. Dort konkurrieren Bilder, nicht Besichtigungseindrücke. Für diesen entscheidenden ersten Eindruck ist Digital Staging mindestens genauso wirkungsvoll wie physisches Staging.

Wann lohnt sich welche Methode?

Digital Staging empfiehlt sich bei:

• →Leerstehenden Wohnungen und Häusern jeder Preisklasse
• →Schnellem Vermarktungsdruck (Lieferzeit unter 3 Tagen)
• →Mehreren Objekten gleichzeitig (Skalierung ohne Mehraufwand)
• →Budgetbewusstem Marketing (Kosten bleiben im zweistelligen Bereich pro Bild)
• →Neubauprojekten, bei denen noch keine Möbel vorhanden sind

Klassisches Home Staging lohnt sich bei:

• →Hochpreisigen Luxusobjekten (ab 1,5 Mio. €), wo physische Wirkung bei Besichtigungen entscheidend ist
• →Langen Vermarktungszeiträumen mit vielen Live-Besichtigungen
• →Käufern, die ausdrücklich Besichtigungen bevorzugen

Fazit: Digital Staging ist für die meisten Makler die smartere Wahl

Für die überwiegende Mehrheit der Immobilien — Wohnungen im mittleren und gehobenen Segment, Neubauprojekte, Bestandsobjekte — liefert Digital Staging denselben Marketingvorteil wie klassisches Home Staging, zu einem Bruchteil des Preises und in kürzester Zeit.

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